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| Immobiliengesetze für Ausländer |
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Ankara regelt Immobilienerwerb für Ausländer neu
Im Normalfall sind nur noch 2,5 ha Fläche zulässig/ von Dr. Sven Klaiber Köln (bfai)
Der türkische Gesetzgeber hat neue Bestimmungen zum Erwerb von Immobilien durch Ausländer erlassen. Das neue Gesetz sieht für natürliche Personen eine flächenmäßige Beschränkung auf 2,5 ha vor. Davon kann der Ministerrat Ausnahmen treffen. Außerdem werden bestimmte Sonderzonen ausgewiesen, in denen ein Erwerb für Ausländer gänzlich untersagt ist. Für ausländische juristische Personen gelten Besonderheiten.
Das Parlament war gefordert, da das Verfassungsgericht in Ankara die vormals geltende Rechtslage in seinem Beschluss (E 2003/70;
K 2005/14) vom 14.3.05 für verfassungswidrig erklärt hatte (wir berichteten). Dem Gericht ging dabei die Liberalisierung des türkischen Immobilienmarktes, die sich mehr als anderthalb Jahre zuvor vollzogen hatte, zu weit. Damals, nämlich am 19.7.03, war das Gesetz Nr. 4916 in Kraft getreten, das es Ausländern erstmals erlaubte, auch in ländlichen Gegenden Grundstücke zu erwerben. Lediglich in militärischen Sperrgebieten war der Grundstückserwerb untersagt. Das Gesetz ließ außerdem einen flächenmäßigen Erwerb von bis zu 30 ha zu, in Ausnahmefällen und nach einem entsprechenden Beschluss des Ministerrates auch mehr.
Dagegen hatte die oppositionelle Republikanische Volkspartei
einen Verfassungsrechtsbehelf eingelegt, dem das Verfassungsgericht in der oben zitierten Entscheidung stattgab. Es setzte dem Gesetzgeber eine dreimonatige First, das Immobilienerwerbsrecht neu zu regeln. Moniert wurden insbesondere die bisherigen Begrenzungskriterien. So müsse beim Grundstückserwerb durch Ausländer zwischen strategisch wichtigen und weniger wichtigen Landesregionen unterschieden werden. Auch die flächenmäßige Begrenzung auf nur 30 ha ging dem Gericht zu weit.
Dem hat der Gesetzgeber nun - wenn auch etwas später als erwartet - abgeholfen. Das Gesetz Nr. 5444 vom 29.12.05, verkündet im Amtsblatt Nr. 26046 vom 7.1.06, stellt den Immobilienerwerb für Ausländer auf eine neue Grundlage.
Unterschieden wird jetzt prinzipiell zwischen natürlichen und juristischen Personen. Natürlichen Personen ist ein Grundstückserwerb zu Arbeits- oder Wohnzwecken nach Art. 35 Abs. 1 S. 3 des neu gefassten Grundbuchgesetzes (tapu kanunu) nur noch bis zu 2,5 ha gestattet. Nach Satz 4 der Vorschrift kann der Ministerrat in Einzelfällen einen Erwerb von bis zu 30 ha Grundfläche zulassen.
Unverändert blieb das in Art. 35 Abs. 1 Grundbuchgesetz verankerte Prinzip der Gegenseitigkeit (Reziprozität; türk.: karsiliklik ilkesi). Dieses besagt, dass nur diejenigen Personen in der Türkei Immobilien erwerben dürfen, deren Heimatstaat auch türkischen Staatsangehörigen den Erwerb von Grundstücken erlaubt - eine im Verhältnis zur Bundesrepublik Deutschland unproblematische Prämisse.
NEUES Türkisches Immobiliengesetz für Ausländer
Am 26.07.2005 wurde aufgrund eines Urteils des türkischen Verfassungsgerichtes das ursprüngliche türkische Immobiliengesetz für Ausländer außer Kraft gesetzt.
Mit Veröffentlichung vom 07.01.2006 ist nun endlich das NEUE Gesetz zum 26.07.2005 rückwirkend in Kraft getreten.
Hier die Details:
Es dürfen alle Nationalitäten kaufen, in deren Länder auch Türken Grundbesitz erwerben können.
Ausländer und im Ausland gegründete Firmen (nur GmbH und AG) dürfen jetzt "nur" noch 2,5 ha (25.000 m²) pro Person in der Türkei erwerben - diese Zahl gilt kumulativ, das bedeutet, daß alle Grundstücke addiert werden, die ein Ausländer kauft / besitzt. Aber in Einzelfällen kann eine Sondergenehmigung von bis zu 30 ha erteilt werden.
Außerdem darf der Anteil an Immobilienbesitz von Ausländern in einer Region nicht mehr als 5 Tausendstel betragen (5 ‰). Hier werden übrigens das Eigentum von ausländischen Firmen nicht mitberechnet - dies gilt nur für natürliche Personen !!
Ausländer und ausländische Firmen dürfen nur Immobilien zu Wohn- und Gewerbezwecken erwerben und dies nur in Gebieten mit öffentlichem, städtischem Baurecht (Imar) oder offiziell genehmigtem privatem Baurecht (Privat-Imar). Diese Grundstücke sind in der Regel teurer als die tollen Dorf-Grundstücke, für die sich viele Ausländer vorher entschieden haben. Aber es gibt auch für Ausländer
eine Möglichkeit, diese preislich interessanten Areale nach wie vor rechtssicher zu erwerben. Man muß dazu nur eine türkische GmbH gründen - das darf jeder Ausländer - und den Kauf der Immobilie über die GmbH abwickeln, dann darf man größenmäßig und örtlich unbegrenzt Grundstücke kaufen und bekommt auch einen Grundbucheintrag dafür, nur ein Grundbucheintrag für eine Dorf-Immobilie direkt auf eine private ausländische Person ist gemäß dem neuen Gesetz nicht mehr möglich.
Das Grundpfandrecht zugunsten eines Ausländers ist von den obigen Einschränkungen nicht betroffen, das heißt, ein Ausländer kann unbegrenzt Immobilien als Grundpfand besitzen.
Nach wie vor dürfen Ausländer in Schutzzonen (z.B. militärische Gebiete) kein Immobilieneigentum erwerben. Die betroffenen Gebiete werden von der Regierung in den nächsten 3 Monaten Allen Tapuämtern bekannt gegeben, so daß jedes Tapuamt dies künftig sofort prüfen kann - damit
FÄLLT DIE PRÜFUNG DER MILITÄRVERWALTUNG IN IZMIR BALD WEG !!!
Somit sind Eigentumsübertragungen für Ausländer in Zukunft in 1 oder 2 Werktagen möglich.
ALLE bereits getätigten und abgewickelten Käufe sind übrigens NICHT betroffen. Sollte die Immobilie aber z.B. In einem Sperrgebiet liegen oder die Größenvorgaben überschreiten, so ist ein Verkauf an Ausländer NICHT möglich. Im Falle einer Vererbung dieser Immobilie, müßte das Objekt dann an Türken verkauft werden.
Wenn Sie Zweifel haben oder weitere Fragen, dann melden Sie sich doch einfach bei mir oder rufen Sie dieTürkische
Botschaft in Deutschland an und lassen Sie sich kostenlos dort von der Rechtsabteilung beraten.
PRÜFUNGEN DIE VOR DEM ERWERB DURCHZUFÜHREN SIND
Es ist zu überprüfen, ob:
1. Mietverträge oder Hypotheken für das Anwesen bestehen
2. Der Verkäufer ein zugelassenes Recht hat, das Anwesen zu verkaufen und ein Grundbuch besitzt
3. Das Anwesen legal zum Verkauf steht, und nicht in einem Bereich liegt, in dem es Fremden nicht möglich ist zu kaufen
WIE LANG DAUERT DER ERWERBS-PROZESS, UND WELCHE ANFORDERUNGEN BESTEHEN?
1. Eine Anzahlung, von 10% des Erwerbspreises, ist erforderlich
2. Kopien, der Reisepaesse der Kunden, sowie Lichtbilder sind erforderlich, und werden dem Grundbuchamt übergeben. Kopien dieses Formulars, sowie der offiziellen Papiere, werden zur Militaer Behörde nach Ismir geschickt. Dort wird überprüft ob das Grundstück Militaerische Sperrzone ist, und ob es zum Verkauf frei steht. Dieser Prozess dauert zwischen einem und drei Monaten
3. Nach Rückerhalt der Papiere wird der Käufer kontaktiert, woraufhin es erforderlich ist, den Restbetrag des Erwerbspreises, zzgl. 3% Vermögenssteuer zu begleichen
4. Der Käufer sowie der Verkäufer haben sich dann im lokalen Grundbuchamt einzufinden, um das Grundbuch zu unterzeichnen, woraufhin es dem Kaeufer übergeben wird. Ein Dolmetscher ist anwesend um das Verfahren zu übersetzen
WELCHE STEUERN UND GEBÜHREN SIND VOM KAEUFER ZU ENTRICHTEN?
1. Eine einmalige Steuer von 3% des angegebenen Wertes, ist bei Erhalt des Grundbuch zu zahlen
2. Der Kaeufer traegt die Gebühr des Grundbuchamtes, welche 78 Euro betraegt
3. Die Kosten der formellen Unterlagen und der Kopien, belaufen sich auf ca. 266 Euro
4. Wasseranschluss Gebühren betragen ca. 81 Euro
5. Die Kosten der Anbindung an das elektrische Netz betragen ca. 118 Euro
6. Telefonanschluss Gebühren betragen ca.22 Euro
7. Die Erziehungs und Erdbebenversicherung betraegt ca. 45 Euro STAND 2006
Frage - Benötige ich ein Visum um ein Anwesen in der Türkei zu erwerben?
Nein, Sie brauchen kein Visum um ein Anwesen in der Türkei zu erwerben. Ein Visum benötigen Sie nur, wenn Sie beabsichtigen laenger als drei Monate am Stück in der Türkei zu bleiben. Wenn Sie ein Auto erwerben, oder einen Telefonanschluss anmelden möchten wird ein Visum benötigt.
Frage - Kann ich über den Verbleib meines Anwesens bestimmen?
Sie können ein türkisches Testament machen, und über
den Verbleib Ihres Anwesens bestimmen. Wenn kein türkisches Testament besteht, geht das Anwesen automatisch an Ihre Angehörigen.
Frage - Wenn ich mein Grundstück verkaufe, gehen die Einkünfte dann zurück nach Deutschland?
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, können die Einkünfte zurück nach Deutschland gehen.
Frage - Wieviel wird die Möblierung meines Hauses kosten?
Ein grosses Angebot an klassischen und modernen Möbeln ist in der Türkei zu sehr angemessenen Preisen vorhanden.
Eine Wohnzimmerausstattung erhalten Sie für 740 bis 1480 Euro.
Eine Esszimmerausstattung bekommen Sie für 296 bis 1036 Euro,
und ein Schlafzimmer erhalten Sie bereits für 592 bis 1480 Euro. |
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